Les rénovations d’ampleur deviennent-elles obligatoires pour louer en 2025-2026 ?

Face au durcissement progressif de la réglementation énergétique, les propriétaires bailleurs s’interrogent : faut-il lancer une rénovation d’ampleur pour continuer à louer leur bien en 2025 ou 2026 ? Entre interdictions de location, exigences de performance et incitations financières, cet article fait le point sur ce que dit la loi, ce qui vous attend concrètement, et comment anticiper les travaux à venir sans exploser votre budget.

Qu’est-ce qu’une rénovation d’ampleur ?

Une rénovation d’ampleur, aussi appelée rénovation globale, désigne un ensemble de travaux coordonnés visant à améliorer significativement la performance énergétique d’un logement. Contrairement à de simples gestes isolés (comme changer une chaudière ou poser des fenêtres double vitrage), une rénovation d’ampleur concerne plusieurs postes clés du bâtiment : isolation (murs, toiture, planchers), ventilation, chauffage, production d’eau chaude, etc.

Ce type de rénovation est souvent recommandé lorsque le logement est très énergivore, notamment s’il est classé F ou G sur le DPE. L’objectif est d’atteindre un saut d’au moins deux classes énergétiques, voire plus, afin d’éviter les futures restrictions à la location et de valoriser son bien à long terme.

Quelles sont les obligations de rénovation pour louer en 2025 et 2026 ?

Ce que dit la loi Climat & Résilience

Depuis son adoption en 2021, la loi Climat et Résilience impose une trajectoire claire pour sortir les logements énergivores du parc locatif. Cette loi fixe des interdictions progressives de mise en location pour les biens classés F et G sur le DPE, aussi appelés passoires thermiques.

Voici le calendrier à retenir :

• 1er janvier 2025 : interdiction de louer un logement classé G (le plus bas niveau de performance énergétique) ;

• 1er janvier 2028 : interdiction étendue aux logements classés F ;

• 1er janvier 2034 : seuls les logements classés E ou mieux pourront être loués.

Ces interdictions concernent les nouvelles mises en location, les renouvellements de bail et même les reconductions tacites. Un propriétaire ne respectant pas ces règles s’expose à des sanctions, notamment la suspension des loyers ou la nullité du bail.

Qui est concerné ?

Tous les propriétaires bailleurs, qu’ils louent un bien vide ou meublé, sont concernés par ces obligations. Cela s’applique aux résidences principales comme secondaires, dans toute la France, même hors zones tendues.

Sont particulièrement visés :

• Les logements anciens mal isolés ;

• Les petites surfaces souvent classées F ou G ;

• Les biens dont le DPE est obsolète ou jamais réalisé.

Ce qu'il faut retenir : Le DPE doit être réalisé selon la méthode 3CL (version 2021), faute de quoi le bien peut être considéré comme non conforme.

Est-il obligatoire de faire une rénovation d’ampleur ?

Non, mais elle devient souvent inévitable

Sur le plan légal, il n’est pas obligatoire de réaliser une rénovation globale dans tous les cas. Ce qui est exigé, c’est que le logement atteigne une classe énergétique suffisante (E ou mieux) pour rester éligible à la location. Cela peut parfois être obtenu avec des travaux partiels : remplacement du système de chauffage, pose de fenêtres performantes, isolation ciblée...

Cependant, dans de nombreux cas, les gestes isolés ne suffisent plus à faire remonter significativement la note du DPE. Les passoires thermiques les plus dégradées nécessitent presque toujours une rénovation d’ampleur pour franchir le cap réglementaire.

Pourquoi une rénovation globale devient la meilleure option ?

Opter pour une rénovation d’ampleur, c’est anticiper les futures obligations, mais aussi protéger son patrimoine immobilier. Un logement rénové est plus confortable, plus économique à chauffer, et surtout valorisé sur le marché locatif. Les locataires sont de plus en plus attentifs à la performance énergétique des logements, et la note DPE devient un critère de sélection.

Par ailleurs, la rénovation globale permet de bénéficier d’aides plus élevées et d’un meilleur reste à charge, surtout lorsqu’elle est menée dans le cadre d’un parcours accompagné (nous y revenons plus bas).

En résumé : si une rénovation complète n’est pas strictement obligatoire, elle devient dans les faits le passage obligé pour louer sereinement dans les années à venir.

Quelles aides pour les bailleurs qui rénovent en 2025-2026 ?

MaPrimeRénov’ Bailleur : une aide centrale

Depuis 2021, les propriétaires bailleurs peuvent bénéficier de MaPrimeRénov’, une aide publique pilotée par l’ANAH (Agence nationale de l’habitat). Cette prime finance une partie des travaux de rénovation énergétique et sera maintenue, voire renforcée, en 2025 et 2026.

En 2025, MaPrimeRénov’ évolue pour favoriser les rénovations d’ampleur à travers le parcours accompagné, qui devient obligatoire pour les rénovations globales.
Le montant de l’aide dépend du revenu du propriétaire, de la nature des travaux et du gain énergétique obtenu.

Pour les rénovations globales, la prime peut aller jusqu’à 70 000 €, répartis entre :

• MaPrimeRénov’ standard ;
• Bonus pour sortie de passoire thermique ;
• Bonus BBC (bâtiment basse consommation) ;
• Aides complémentaires selon le profil fiscal.

à retenir : le logement doit être loué en tant que résidence principale, pour une durée minimale de 6 ans après les travaux.

Quelles sont les aides financières auxquelles vous avez droit ?

Éco-PTZ, certificats d’économie d’énergie (CEE) et aides locales : des leviers à ne pas négliger

En complément de MaPrimeRénov’, plusieurs aides financières peuvent réduire considérablement le reste à charge, notamment dans le cadre d’une rénovation d’ampleur.

• L’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) permet d’emprunter jusqu’à 50 000 € sans intérêt, remboursables sur 15 à 20 ans, pour financer les travaux d’amélioration énergétique. Il est accessible sans condition de ressources.

• Les Certificats d’Économie d’Énergie (CEE), versés par les fournisseurs d’énergie, offrent des primes cumulables, souvent variables selon les types de travaux et la localisation. Ils sont disponibles même pour les bailleurs.

• Certaines régions, départements ou intercommunalités proposent également des aides spécifiques aux propriétaires bailleurs engagés dans une rénovation énergétique. Il est vivement conseillé de se rapprocher de sa collectivité ou de consulter le site france-renov.gouv.fr pour les connaître.

Ces dispositifs peuvent tous être cumulés, sous réserve de respecter les critères techniques, fiscaux et de performance énergétique exigés.

Comment se préparer en tant que propriétaire ? Selon nous, plusieurs choses...

Mettre à jour le DPE de son logement

Si le logement est classé F ou G, il est recommandé — voire obligatoire en cas de vente — de faire réaliser un audit énergétique réglementaire. Cet audit va plus loin que le DPE : il propose plusieurs scénarios de travaux, avec une estimation du coût et des gains énergétiques associés.

Depuis 2024, cet audit est aussi requis pour accéder à certaines aides, comme le parcours accompagné de MaPrimeRénov’. Il doit être effectué par un professionnel qualifié (RGE ou certifié) et constitue un outil de décision essentiel pour prioriser les investissements.

Se faire accompagner par un professionnel reconnu

Face à la complexité des démarches, de nombreux propriétaires choisissent d’être accompagnés par un AMO (Assistant à Maîtrise d’Ouvrage) ou un Accompagnateur Rénov’ agréé par l’État. Ce professionnel :

• monte le plan de financement,

• aide à constituer les dossiers d’aide,

• coordonne les entreprises RGE,

• veille au respect des objectifs énergétiques.

Depuis 2024, l’accompagnement devient obligatoire pour les rénovations globales financées par MaPrimeRénov’. C’est aussi un gage de qualité et de conformité, utile pour éviter les erreurs coûteuses.

En résumé, faut-il rénover pour continuer à louer ? Voici notre réponse.

À partir de 2025, la pression réglementaire devient bien réelle pour les propriétaires bailleurs. Si votre logement est classé G, il ne pourra plus être mis en location. Si votre bien est classé F, il reste peu de temps pour agir avant l’échéance de 2028.

Même si la loi n’impose pas formellement une rénovation d’ampleur, elle rend cette option de plus en plus indispensable pour conserver son droit de louer, bénéficier des aides financières maximales, et préserver la valeur de son bien.

Le saviez-vous en 2025 ?